Qu’est-ce qu’un straight loan?

Banque et Finance : Qu'est-ce qu'un straight loan?

Quand on pense "crédit", on imagine le schéma classique : chaque mois, on rembourse un peu d'intérêts et un peu de capital. La dette diminue petit à petit jusqu'à tomber à zéro.

Mais il existe une autre mécanique, très prisée des investisseurs et des indépendants en société : le Straight Loan (aussi appelé crédit "In Fine" ou "Terme Fixe").

Ici, la logique est inversée : on ne rembourse rien du capital pendant toute la durée du prêt.

1. Le Straight Loan, c’est quoi ?

C’est un crédit à terme fixe où l’emprunteur ne paie que les intérêts pendant toute la durée du contrat. Le capital emprunté, lui, doit être remboursé en une seule fois, tout à la fin.

• Mensualités : Très faibles (uniquement les intérêts).

• Dette : Reste intacte (100 %) jusqu'au dernier jour.

• Remboursement final : "Le coup de massue" (il faut sortir tout le capital d'un coup).

  
  

2. Pourquoi choisir cette formule ?

Cela peut sembler contre-intuitif de ne pas rembourser sa dette, mais c'est une stratégie financière puissante pour trois raisons :

🔹 Le Cash-Flow (Trésorerie)

Comme vous ne payez que les intérêts, la mensualité est bien plus basse qu'un crédit classique.

• Investissement locatif : Si vos loyers dépassent largement vos mensualités (réduites), vous dégagez un cash-flow positif immédiat.

🔹 L'Optimisation Fiscale

En Belgique, les intérêts d'emprunt peuvent être déduits des revenus immobiliers. Avec un crédit classique, la part d'intérêts diminue chaque mois (donc l'avantage fiscal diminue). Avec un Straight Loan, la part d'intérêts reste maximale du début à la fin. L'avantage fiscal est donc constant et optimisé.

🔹 Le levier de l'Assurance Groupe / EIP (Le cas le plus fréquent)

C'est le montage favori des dirigeants d'entreprise et indépendants (médecins, avocats, etc.).

Le principe : Vous achetez un bien immobilier privé aujourd'hui via un Straight Loan.

Comment remboursez-vous le capital à la fin ? Grâce au capital de votre pension complémentaire (EIP/PLCI) qui sera libéré au moment de votre retraite.

Vous profitez du bien tout de suite, et c'est votre société (via les primes de pension) qui constitue indirectement le capital pour rembourser.

3. Combien ça coûte ? Le revers de la médaille

Attention, le Straight Loan coûte plus cher au total qu'un crédit classique.

Pourquoi ? Parce que vous payez des intérêts sur la totalité du capital pendant toute la durée.

Dans un crédit classique, comme vous remboursez du capital, les intérêts sont calculés sur une somme de plus en plus petite. Ici, la base de calcul reste maximale.

De plus, les banques demandent souvent un taux d'intérêt légèrement plus élevé pour ce type de produit ou exigent des garanties solides (nantissement d'un portefeuille titres ou d'une assurance vie).

4. Exemple concret

Imaginons un emprunt de 300 000 € sur 20 ans à un taux de 3,5 %.

	Crédit Classique (Amortissement)	Straight Loan (In Fine)
Mensualité	± 1 740 € (Capital + Intérêts)	875 € (Intérêts seuls)
Cash-flow mensuel	Effort important	Gain de 865 €/mois
Capital à rembourser à la fin	0 €	300 000 €
Coût total des intérêts	± 117 000 €	210 000 €

Analyse : Le Straight Loan coûte quasiment le double en intérêts sur la durée, mais il libère 865 € de trésorerie chaque mois. C'est le prix de la liberté financière immédiate.

5. Les risques à ne pas sous-estimer

• Risque de remboursement : C'est le danger majeur. Si, à l'échéance du prêt (dans 15 ou 20 ans), votre placement ou votre assurance groupe n'a pas performé comme prévu, ou si vous n'avez pas l'argent, vous êtes en défaut. Vous devrez vendre le bien pour rembourser.

• Taux variables : Si vous prenez un Straight Loan à taux variable et que les taux explosent, la mensualité (qui n'est que de l'intérêt) explose aussi directement.

  
  

6. Pour qui ?

Ce n'est généralement pas pour un premier achat "habitation propre" classique.

C'est pour :

• Les investisseurs immobiliers cherchant du rendement locatif net.

• Les indépendants et dirigeants d’entreprise (via reconstitution EIP).

• Les personnes attendant une grosse rentrée d'argent future (héritage, vente d'entreprise).

  
  

7. En résumé

Avantages	Inconvénients
Mensualités très faibles	Coût total du crédit plus élevé
Cash-flow positif (effet de levier)	Dette ne diminue jamais
Optimisation fiscale maximale	Risque important à l'échéance
Idéal pour montage avec Pension Complémentaire	Exige des garanties solides (nantissement)

Conclusion

Le Straight Loan est la "Ferrari" du crédit : puissant, rapide pour enrichir son patrimoine, mais dangereux si on ne sait pas le piloter. Il ne faut jamais l'utiliser pour vivre au-dessus de ses moyens, mais l'utiliser comme un outil stratégique quand on a la certitude du capital futur.

Avant de signer, la question n'est pas "combien je paie par mois ?", mais "Comment vais-je payer la facture finale ?". 🔚

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