Les bases de l’investissement immobilier en Belgique.

Vincent Claessens
il y a 2 jours
3 min de lecture

Souvent perçu comme le placement le plus sûr, l’immobilier reste l’un des piliers du patrimoine des Belges. Qu’il s’agisse d’un appartement à louer, d’un immeuble de rapport ou d’un achat pour les enfants, investir dans la brique répond à un réflexe bien ancré : “mieux vaut payer pour soi que pour un autre”.

Mais derrière cette évidence, il y a des règles, des risques et des stratégies à connaître avant de se lancer.

1. L’investissement immobilier, c’est quoi ?

C’est l’acquisition d’un bien dans le but de générer un revenu (loyers) ou de réaliser une plus-value à la revente. En Belgique, il s’agit le plus souvent d’un achat locatif (appartement, maison, kot, immeuble mixte), financé en partie par un crédit hypothécaire.

L’investisseur devient alors propriétaire-bailleur : il perçoit des loyers, supporte des charges, et espère que la valeur du bien augmentera avec le temps.

2. Pourquoi investir en immobilier?

L’immobilier coche de nombreuses cases pour les investisseurs belges :

🔹 Rendement stable : les loyers apportent un revenu récurrent.

🔹 Effet de levier : l’achat est souvent financé à crédit.

🔹 Protection contre l’inflation : les loyers suivent l’indexation.

🔹 Patrimoine tangible : un actif concret, transmissible.

🔹 Fiscalité avantageuse : revenus immobiliers calculés sur le revenu cadastral indexé, souvent inférieur aux loyers réels.

Voici un exemple concret pour l’année de revenus 2024 (exercice d’imposition 2025) :

Élément	Montant
Revenu cadastral (RC) non indexé	900 €
Loyer réel annuel perçu	12 000 € (soit 1 000 €/mois)
Coefficient d’indexation 2024	2,1763

Calcul de la base imposable (pour une location non meublée à un particulier) : L’impôt n’est pas calculé sur les 12 000 € de loyers réels, mais sur un revenu fictif, basé sur le revenu cadastral indexé + une majoration de 40 %.

RC indexé 900 € × 2,1763 = 1 958,67 €
Revenu immobilier imposable 1 958,67 € × 1,40 = 2 742,14 €

Conclusion :

Revenu réel perçu : 12 000 €
Revenu réellement imposé : 2 742,14 €

Le propriétaire est donc taxé sur à peine 23 % de ce qu’il a réellement perçu. C’est cette différence majeure qui constitue l’avantage fiscal de l’immobilier en Belgique.

3. Les principaux types d’investissement

L’appartement locatif Idéal pour débuter : facile à gérer, attractif en ville.
L’immeuble de rapport Plus rentable, mais demande plus de gestion et d’entretien.
Le logement étudiant (kot) Très prisé à Liège, Louvain-la-Neuve, Gand, Bruxelles ; mais attention à la rotation des locataires.
L’immobilier neuf Moins de travaux, normes énergétiques élevées, mais prix d’achat plus élevé.

4. Les rendements et coûts à connaître

Rendement brut = (Loyers annuels / Prix d’achat) x 100

En moyenne : 3 à 5 % brut, avant impôts et frais.

Mais attention, il faut tenir compte de :

Droits d’enregistrement (12,5 % en Wallonie et Bruxelles, 2 % en Flandre)
Précompte immobilier
Assurance incendie et PEB
Frais de notaire et éventuels travaux
Périodes de vacance locative

5. Les risques à ne pas sous-estimer

Locataire mauvais payeur ou départ imprévu
Taux d’intérêt élevé : le crédit coûte plus cher
Réformes fiscales : le régime des loyers réels pourrait évoluer
Travaux énergétiques coûteux : obligations PEB de plus en plus strictes
Manque de diversification : tout miser sur un seul bien peut être risqué

6. Exemple concret

Un investisseur achète un appartement à Liège pour 220 000 €. Loyers perçus : 850 €/mois (10 200 €/an). Rendement brut = 10 200 / 220 000 = 4,6 %. Après impôts, frais et entretiens, le rendement net tourne plutôt autour de 2,5 à 3 %, sans compter la plus-value potentielle à la revente.

7. Pour qui ?

Les jeunes actifs cherchant à se constituer un patrimoine.
Les familles voulant préparer l’avenir des enfants.
Les investisseurs aguerris diversifiant leur portefeuille.
Les retraités cherchant un revenu complémentaire stable.

8. En résumé

Avantages	Inconvénients
Revenu stable (loyers)	Gestion et entretien constants
Effet de levier du crédit	Fiscalité locale (précompte)
Protection contre l’inflation	Risque de vacance locative
Plus-value à long terme	Immobilisation du capital
Actif tangible et transmissible	Rendement net souvent modeste

Conclusion

Bien pensé, l’investissement immobilier en Belgique est un pilier solide pour construire son patrimoine et protéger sa famille. Mal préparé, c’est une source de tracas et de frais cachés.

Alors avant de signer, pose-toi les bonnes questions :Où j’achète ? Avec quel rendement ? Et pour quel horizon ? 💭