L'achat scindé (Nue-propriété / Usufruit), c'est quoi?

Banque et Finance : L'achat scindé, c'est quoi?

Dans le cadre de la planification successorale immobilière en Belgique, l'achat scindé est une technique fréquemment utilisée lors de l'acquisition d'un nouveau bien. Ce mécanisme permet de structurer l'achat entre différentes générations, généralement entre les parents et les enfants, afin d'anticiper la transmission du patrimoine et de limiter l'impact des droits de succession.

Toutefois, cette opération est encadrée par des règles strictes imposées par l'administration fiscale belge, nécessitant une chronologie précise pour être validée.

1. Le principe de l'achat scindé

L'achat scindé consiste à diviser le droit de propriété d'un bien immobilier en deux parties distinctes dès l'acquisition :

• L'usufruit : Généralement acquis par les parents. Il leur confère le droit d'utiliser le bien (y habiter) ou d'en percevoir les revenus (les loyers) jusqu'à leur décès.

  
  

• La nue-propriété : Généralement acquise par les enfants. Ils possèdent les murs du bien, mais n'en ont ni l'usage ni les revenus tant que les usufruitiers sont en vie.

  
  

Le mécanisme successoral : Au décès des parents (les usufruitiers), l'usufruit s'éteint automatiquement et vient rejoindre la nue-propriété. Les enfants deviennent alors pleins propriétaires du bien immobilier sans devoir payer de droits de succession sur celui-ci, la transmission s'opérant par le simple effet de la loi civile.

2. La présomption de l'administration fiscale

Pour éviter les abus, le Code des droits de succession (article 9 au niveau fédéral, avec des équivalences régionales) établit une présomption légale.

L'administration fiscale part du principe que l'achat scindé est une donation déguisée. Le fisc présume que les parents ont, en réalité, financé la totalité du bien et que les enfants n'ont pas payé leur part (la nue-propriété). Si cette présomption n'est pas renversée, l'entièreté de la valeur du bien sera soumise aux droits de succession au moment du décès des parents.

3. Les exigences pour valider l'opération : La preuve du paiement

Pour que l'achat scindé soit reconnu sur le plan fiscal et que le bien échappe aux droits de succession, les enfants (nus-propriétaires) doivent prouver qu'ils ont financé eux-mêmes leur part avec leurs propres fonds.

L'administration fiscale exige des preuves matérielles du transfert des fonds :

• Le paiement de la nue-propriété doit être effectué depuis un compte bancaire au nom des enfants.

• Les fonds doivent être disponibles sur le compte des enfants avant le paiement des sommes relatives à l'acquisition (y compris l'acompte ou la garantie locative versée lors de la signature du compromis de vente).

  
  

4. La structuration via une donation préalable

Dans la majorité des cas, les enfants ne disposent pas des liquidités nécessaires pour financer l'achat de la nue-propriété. La pratique courante consiste pour les parents à réaliser une donation mobilière (un don bancaire d'une somme d'argent) en faveur des enfants avant l'opération immobilière.

La chronologie imposée par l'administration est la suivante :

1. Donation des fonds : Les parents transfèrent l'argent sur le compte des enfants. Cette donation doit faire l'objet de documents probants (pacte adjoint).

2. Paiement des droits de donation (optionnel) : Les parents peuvent choisir d'enregistrer cette donation (paiement d'un impôt de 3 % ou 3,3 % selon les régions) pour éviter la période de risque successoral (3 ans en Flandre et à Bruxelles, 5 ans en Wallonie).

3. Signature de l'acquisition : Le compromis et l'acte authentique sont signés, et les enfants paient leur quote-part au notaire depuis leur propre compte bancaire, en utilisant les fonds préalablement reçus.

   
   

5. Tableau récapitulatif de l'achat scindé

Caractéristique	L'Usufruit (Parents)	La Nue-propriété (Enfants)
Droits conférés	Occupation du bien ou perception des loyers.	Propriété des murs, sans jouissance immédiate.
Financement	Paiement de la valeur de l'usufruit (calculée selon l'âge).	Paiement de la valeur de la nue-propriété.
Événement au décès	Extinction de l'usufruit.	Devient la pleine propriété.
Impact successoral	Aucun actif transmis.	Acquisition finale sans droits de succession (si preuve de paiement apportée).

Conclusion

L'achat scindé est un outil juridique permettant d'acquérir un bien immobilier en organisant d'emblée sa transmission. Sa validité fiscale repose intégralement sur le respect de la chronologie des paiements et sur la capacité des nus-propriétaires à fournir la preuve qu'ils ont disposé des fonds nécessaires préalablement à toute transaction liée à l'achat du bien.